TJSP 14/02/2014 - Folha 675 - Caderno 4 - Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte I - Tribunal de Justiça de São Paulo
Disponibilização: sexta-feira, 14 de fevereiro de 2014
Diário da Justiça Eletrônico - Caderno Judicial - 1ª Instância - Interior - Parte I
São Paulo, Ano VII - Edição 1593
675
pagar os lucros cessantes desde julho de 2011 até a imissão na posse, 4) declarar nula a cobrança da taxa SATI e comissão de
corretagem com a condenando as rés em devolver, em dobro os referidos valores e, 5) a condenação das rés no pagamento de
indenização por danos morais. Restou incontroversa a existência da relação jurídica mantida pelas partes. Conforme se verifica
do contrato juntado a inicial, aos 09 de julho de 2008 as partes firmaram Instrumento Particular de Compromisso de Venda e
Compra de Unidade Autônoma (fls. 27/51). Já no quadro de resumo há indicação dos dados da construção, onde fixado o prazo
para entrega das obras para 30/06/2011, com tolerância de 180 dias. Restou especificado, ainda, que se considera terminada a
obra quando da data da expedição do auto de conclusão da obra “habite-se”. O habite-se foi expedido aos 31 de agosto de 2012
(fls. 165) e as chaves foram entregues aos 07 de dezembro de 2012 (fls.169). Não foi juntado contrato de corretagem ou
assessoria técnica imobiliária, inexistindo estipulação contratual relativa a estes serviços no Instrumento Particular firmado
pelos autores e corré Granada. Há recibo de pagamento destes valores efetuado pelos autores à Tecnisa e corretores da referida
empresa (fls. 56). Estes os fatos incontroversos. Passo a apreciar os pedidos. Inicialmente, afasto a preliminar de mérito relativa
à prescrição do pedido de restituição da comissão de corretagem e taxa sati. Com efeito, a relação jurídica desenvolvida pelas
partes constitui relação de consumo, porquanto de um lado encontram-se as rés como fornecedoras e do outros os autores
consumidores da unidade autônoma adquirida. O pedido de restituição tem por fundamento a nulidade de prática abusiva que
desloca a cobrança da taxa e comissão ao comprador. O enriquecimento sem causa é invocado como princípio que implica na
abusividade. A pretensão deve ser analisada a luz do artigo 51, IV do Código de Defesa do Consumidor, afastando o prazo
trienal defendido pelas rés. Neste sentido: Relator(a): Francisco Loureiro Comarca: São Bernardo do Campo Órgão julgador: 6ª
Câmara de Direito Privado Data do julgamento: 30/01/2014 Data de registro: 02/02/2014 Outros números: 579475220128260564
Ementa: ... id=”A731”/\>TAXA DE SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). Promitente comprador que
pleiteia a restituição de valores pagos a título de comissão de serviços de assessoria técnico-imobiliária (SATI). Cláusula
contratual que prevê a responsabilidade do promissário ...Ementa: COMPROMISSO DE VENDA DE COMPRA. Promitentes
compradores que pleiteiam a restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem e SATI. Prescrição inocorrente.
Pretensão que não se funda na vedação ao enriquecimento sem causa, mas sim no artigo 51, inciso IV, do CDC. Pedido de
restituição da comissão de corretagem que não se justifica pela prescrição, mas sim por outro fundamento. Comissão de
corretagem regularmente contratada entre as partes. Contrato que desloca ao promitente comprador o pagamento direto das
despesas de corretagem, ao invés de fazê-lo de modo indireto embutindo o valor no preço final do imóvel. Motivos de ordem
fiscal. Indiferença para o promitente comprador. Ocorrência de aproximação útil. TAXA DE SERVIÇO DE ASSESSORIA
TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). Promitente comprador que pleiteia a restituição de valores pagos a título de comissão de
serviços de assessoria técnico-imobiliária (SATI). Cláusula contratual que prevê a responsabilidade do promissário comprador
pelo pagamento de serviços de intermediação e de assessoria. Abusividade. Venda casada. Vedação pelo Código de Defesa do
Consumidor. Dever da ré de restituir o valor pago a este título. DANOS MORAIS. Não comprovação de danos morais, diante da
ausência de violação a direito da personalidade, ou sentimento negativo de estatura suficiente para gerar compensação
pecuniária. Recursos parcialmente providos. No corpo do acórdão extrai-se lição sobre o tema: Ocorre, porém, que a pretensão
do autor na restituição das taxas de corretagem e SATI não se funda na vedação ao enriquecimento sem causa, mas sim na
tese de que a cláusula que desloca o pagamento dessas taxas para o consumidor é abusiva e, por consequência, nula. Como é
sabido, cinco são os requisitos cumulativos para configuração do enriquecimento sem causa como regra prevista no artigo 884
do Código Civil, a saber: a) o enriquecimento do beneficiado; b) diminuição patrimonial do lesado (empobrecimento); c) nexo de
causalidade; d) falta de justa causa e) subsidiariedade do enriquecimento (ver, a respeito, Fernando Noronha Revista de Direito
Civil, vol. 56, ps. 51/78 e Agostinho Alvim, Revista Forense, vol 173, ps. 47/67). Em relação ao último dos requisitos
subsidiariedade , significa que somente se aplica a regra do artigo 884 do Código Civil quando não houver dispositivo específico
que regule a relação jurídica entre as partes. Sempre que exista uma ação normal, como declaração de nulidade, resolução de
contrato, execução da prestação, reivindicação, não se usa a ação de enriquecimento. Disso decorre que a figura do
enriquecimento sem causa pode ser usada como regra e como princípio. Como regra, é fonte de direito obrigacional, gerando
ação de enriquecimento. Como princípio, serve para corrigir os desequilíbrios obrigacionais e contratuais, a exemplo do dano
moral excessivo pleiteado pela parte, ou da redução da cláusula penal prevista no art. 413. Em obra completa, Giovanni Ettori
Nanni faz a distinção entre o enriquecimento sem causa como princípio e como fonte obrigacional: “a concepção do tema como
um princípio é destinada a adequar a sua atuação nas hipóteses em que não dá ensejo ao exercício da ação de enriquecimento,
ou seja, quando o locupletamento indevido não é caracterizado como uma fonte obrigacional. Os operadores do direito fazem
uso do enriquecimento sem causa, em variadas circunstâncias, sem associá-lo à ação de enriquecimento, mas sim buscando
conferir à hipótese concreta um critério de justiça e razoabilidade.” (Enriquecimento sem causa, Saraiva, p. 189). No caso
concreto, o enriquecimento sem causa só pode ser invocado como princípio e não como regra. Em verdade, a pretensão de
restituição das taxas de corretagem e de assistência jurídica (SATI) se funda no artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do
Consumidor, que inquina de nulidade as cláusulas consideradas abusivas. Em outras palavras, não há se falar em enriquecimento
sem causa, uma vez que há dispositivo específico que regula a relação jurídica entre as partes, qual seja, o artigo 51, inciso IV,
do Código de Defesa do Consumidor. Por consequência, o prazo prescricional é o ordinário de 10 anos. Em suma, a restituição
não se confunde com enriquecimento sem causa, pois existem situações em que tal pretensão não se origina exclusivamente de
locupletamento indevido, mas da ideia do retorno das partes ao status quo ante. Destarte, a restituição não precisa se socorrer
necessariamente da regra genérica do enriquecimento sem causa, quando houver regra específica a fundamentá-la. Nessa
acepção, a restituição deve ser tida como um gênero, com várias espécies de aplicação, dentre as quais o enriquecimento sem
causa (Giovanni Ettori Nanni, “Enriquecimento sem causa”, Saraiva, 2004, p. 2004, pp. 200-201). Também não custa mencionar
que, a despeito do precedente do Superior Tribunal de Justiça mencionado pela recorrente, há diversos outros julgados de
relatoria do Ministro Luis Felipe Salomão no sentido de que o prazo prescricional aplicável é o decenal do artigo 205 do Código
Civil (ex: REsp 1.276.311/RS).” Passo então a analisar o pedido de restituição no seu mérito. Conforme acima já destacado, não
houve contratação de corretor pelos autores, nem estipulação contratual que transferisse a eles a obrigação. No contrato firmado
entre os autores e a corré Granada, esta última constou como vendedora do imóvel, tendo os autores adquirido o bem diretamente
em stand de venda. Não firmaram nenhum contrato com a Tecnisa, havendo somente o recibo de fls. 56 que inclui comissão de
corretagem e taxa sati. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de
serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções
recebidas. Entretanto, no presente caso as corrés mantém vínculo negocial pela qual a segunda presta serviços de promoção,
divulgação e comercialização das unidades autônomas, assumindo uma das atividades da corré Granada para viabilização do
contrato. Apesar desta relação negocial entre as corrés e a inexistência de cláusula contratual que transfira os custos desta
atividade aos compradores, são eles compelidos ao pagamento de corretagem mesmo tendo procurado diretamente a
incorporadora para aquisição da unidade. Não desconhece esta magistrada os julgados que admitem a cobrança da comissão
de corretagem do comprador. Entretanto, no presente caso, verifico que inexiste qualquer estipulação contratual, dando ao
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